미국발 금융위기로 세계가 큰 홍역을 치르고 있다. 많은 사람들이 대수롭지않게 생각하던 서브 프라임이라는 융자상품이 엄청난 파괴력으로 세계경제를 벼랑끝으로 몰아붙이고 있다. 불과 10여년 전만 해도 융자 상품은 고정, 변동등 몇 가지 밖에 없었지만 지금은 많은 상품들이 나와있는 실정이다. 프로그램의 종류도 많지만 서로 조금씩 다른 모양의 프로그램을 비교하기란 쉽지가 않을 수 있다.
현장에서 일하면서 느낀 것이지만 이같은 은행융자프로그램에 대해 의외로 소비자들이 잘 모르고 있다는 것이다.
현재 시중에 나와 있는 융자 프로그램을 정리해 보면 아래와 같다.
첫째 고정이자 프로그램이 있다. 10, 15, 20, 30, 40, 심지어 50년간 일정기간을 원금과 이자를 갚아가는 프로그램이다. 둘째 FHA론, VA론이 있다. 미국 정부가 보험을 통해 보증을 해 주는 융자 상품이다. 융자 금액 한도가 최고 $417,000까지만 해당되어 주택 가격이 급등한 지난 수년간은 거의 무용지물의 상품이였다. 하지만 주택가격이 많이 내려간 현재는 서서히 이 상품이용자들이 늘고 있는 추세다. 적게는 3.5%의 다운페이만으로도 주택을 구입수 있으며 크레딧이 조금 나빠도 이용할 수 있는 론이다. VA론이란 미국 군대에서 입대, 제대한 사람들을 대상으로 해주는 특수한 론이다. 다운페이가 전혀 없이도 융자가 가능하다.
셋째 원금은 갚지않고 이자만 내는 프로그램이 있다.(Interest-Only) 현재 서브프라임 융자와 함께 뜨거운 감자로 문제시 되고있는 융자상품이다. 원금은 갚지 않고 이자만 갚는다는 취지로 시작 되었지만 컨츄리 와이드 등의 금융기관들이 Interest-Only라고 상품이름을 붙여 놓고 실제로는 이자에도 못 미치는 월페이먼트만 낼 수 있도록 허용한 후 못받은 이자액수만큼 원금에 가산하는 소위 Negative Mortgage를 팔아왔다. 바로 이 Negative Mortgage의 융자 서류가 문제가 되어 현재 이 프로그램을 통해 융자를 받은 사람들이 융자조정의 혜택을 받을 수 있는 길이 열리게 된 것이다.
위에 열거한 전통적인 융자 프로그램 이외에 고정과 변동의 중간 형태인 Hybrid형의 융자 상품들이 있다. Hybrid차량을 생각해 보면 얼른 이해가 된다. 100% 개스로 가는 것이 아니라 중간 중간에 전기 모터로도가듯 두가지융자형태 복합되었다고 보면된다.
첫째 Option ARM (Adjustable-Rate-Mortgage) Mortgage가 있다. Option이란 말 그대로 월페이먼트도 최저 융자 금액의 1%부터 30년 고정페이먼트에 해당하는 금액까지 본인의 사정에 따라 선택해 낼 수 있는 프로그램을 뜻한다. Interest-Only프로그램과 함께 현재 진행중인 융자조정의 혜택을 받을 수 있는 경우가 있을 수 있다.
둘째 Combo/Piggyback론이 있다. 다운페이가 20% 미만인 구입자들에게 80% 융자 금액 이외에 다운페이 몫중 20%에서 모자라는 금액만큼 다시 2차 융자를 통해 모자라는 다운페이를 해주는 융자형태이다. 즉 어떤 바이어가 다운페이먼트가 5%밖에 없다고 한다면 1차 은행에서 일단 80%를 빌린 후 동시에 2차은행에서 15%를 빌려서 20%의 다운페이로 주택 구입을 한것 같이 하는것이다. 이때 2차 은행에서 빌리는 15%는 대개 높은 이자율이 적용되며 크레딧이 안 좋은 경우 심지어 15%이상의 높은 이자를 적용해왔다. 바로 서브 프라임의 사태의 한 축을 담당했던 프로그램이다.
셋째 ARM(Adjustable Rate Mortgage)가 있다. 이자율이 변동함에 따라 월 페이먼트가 변동되는 프로그램이다. 이자율은 월별, 분기별, 혹은 일년 단위로 조정되는 것이 일반이다.
넷째 Mortgage Buydown이 있다. 가끔 독자 중에서 융자를 얻을 때 이자를 buydown한다는 이야기를 들은 분들이 있을 것이다. 예를 들어 은행과 6% 이자에 융자를 주겠다고 했을 때 만약 이자율은 5%로 낮추고 싶다면 차이가 나는 1% 이자에 해당되는 금액만큼 추가로 일시불로 융자 받을 당시에 지불하고 5%이자에 융자를얻는 것을 말한다.
이상과 같이 많은 종류의 융자 상품을 살펴 보았다. 좋은 주택을 구입하는 것도 중요하지만 자신에게 알맞은 융자 상품을 선택하는 것도 무엇보다도 중요하다. 서프프라임 사태가 왜 생겨났는가를 곰곰이 생각해 보면 독자 스스로 답변을 낼 수 있을 것 같다.
